ÓTRÚLEGA DÝRT AÐ TRASSA VIÐHALDIÐ

OG AÐ STANDA ILLA AÐ ÞVÍ. ÞAÐ EYKUR KOSTNAÐINN, KOLEFNISLOSUNINA OG HÚSNÆÐISSKORTINN

Á því eins til tveggja ára tímabili sem það tekur að byggja hús þá er fylgt ströngum Mannvirkjalögum og tíu til tuttugu einstaklingar verða að fylgjast náið með og votta að lögunum sé fylgt, hver með sína fagþekkingu.

Næstu eitt hundrað árin, eða á meðan byggingin endist, gilda um hana hins vegar engin mannvirkjalög.

Það er háð tilviljunum hvernig byggingunni reiðir af í höndum eigenda sinna, sem er alls konar fólk. Fullyrða má að ekkert af eigendunum hafi alla þá þekkingu sem það krefst að sjá um og reka húsið á besta hátt. Af því leiðir að byggingarnar endast gjarnan ekki eins vel og eðlilegt væri, sem er eigendum þeirra dýrt og samfélaginu öllu. Kostnaður eigenda verður mun meiri en hann þyrfti að vera vegna minni endingar bygginganna, kolefnislosun þeirra verður miklu meiri og byggja þarf meira af nýjum húsum af sömu ástæðu. Að auki er viðhald bygginganna gjarnan dýrara en það ætti að vera vegna þekkingarleysis eigenda þeirra á ástandi þeirra og viðhaldsþörf.

Þessi atriði eru:

Í þessu yfirliti er dregin upp mynd af öllum byggingum landsins og er miðað við mismunsndi lengingu á líftíma þeirra og 20% sparnaði í árlegum viðhaldskostnaði. Gengið er út frá nýlega birtum opinberum tölum yfir heildarstærð bygginga landsins sem er 37.670.000 m2 og árlegu magni nýbygginga sem er 564.000 m2.

Til að leggja áherslu á mikilvægi þess að standa vel að viðhaldinu er sýnd niðurstaða miðað við 10% styttri endingu bygginga en eðlilegt er, 25% og 50%. Nýleg dæmi eru til um helmingi styttri endingu bygginga en eðlilegt er og dæmi um mun styttri endingu. Það er auðvitað dæmi um mikinn trassaskap eða eitthvað annað sem höfundur þessarar greinar áttar sig ekki á hvað geti verið.

ÁRLEGUR ÁVINNINGUR

Vegna lengingar á líftíma bygginga um 10%, 25% eða 50%

Skoðum nú nánar forsendur fyrir þessum tölum

1. AUKAKOSTNAÐUR OG AUKIN KOLEFNISLOSUN BYGGINGA ÞEGAR VIÐHALDIÐ ER TRASSAÐ EÐA ILLA AÐ ÞVÍ STAÐIÐ

Það hefur afleiðingar ef viðhald húss er trassað og afleiðingarnar geta verið margvíslegar. Þær geta t.d. þýtt að líftími hússins styttist umtalsvert. Byggingarkostnaður og kolefnislosun nýbygginganna deilast þá á færri ár og hvorutveggja verður þannig umtalsvert meira á hverjum tíma en það ætti að vera.

Um leið þarf að byggja meira til að mæta minni líftíma húsa og til að forðast þannig húsnæðisskort.

Vísa má til Fossvogsskóla og Kársnesskóla sem dæma um 50 ára endingu og Austurbæjarskóla sem dæmis um 100 ára endingu húsa. Þekkt er líka nýlegt dæmi um mun minni endingu skrifstofubyggingar vegna skorts á viðhaldi þess húss.
Öll dæmin nema Austurbæjarskóli eru um stutta endingu vegna þess að viðhaldið var trassað og að leki og mygla komu fram sem hefði mátt koma í veg fyrir með eðlilegu viðhaldi. Ástand þeirra var orðið þannig að valið stóð um að rífa þau eða fara í mjög dýrar endurbætur. Nú þegar er búið að rífa einhver þeirra.

Engar rannsóknir hafa verið gerðar almennt á endingu bygginga hér á landi svo við vitum um, þar sem borin er saman ending með hæfilegu viðhaldi og raunending þeirra. Útreikningar okkar ganga því annars vegar út frá upplýsingum um líftíma skólanna tveggja miðað við framangreindar forsendur. Hins vegar er hér reiknaður til samanburðar viðbótarkostnaður og viðbótarkolefnislosun þar sem munurinn er minni á líftíma bygginga þ.e. 25% og 10%.

Benda má á að algengt er að byggingar séu langtum eldri en 100 ára, sérstaklega þegar horft er til annarra landa en Íslands. Hér á landi eru hins vegar fáar byggingar sem hafa náð 100 ára aldri (líklega 1-3% þeirra) þar sem stutt er síðan að farið var að byggja hér varanleg hús. Dæmin eru samt nokkur.

Til að leggja áherslu á hvað það kostar mikið aukalega ef viðhald bygginga er trassað og hver aukakolefnislosunin er af sömu ástæðu er hér annars vegar gengið út frá 5000 m2 húsi og flatarmáli allra bygginga landsins hins vegar, eins og það kemur fram í töflu 4 í „Vegvísi HMS að vistvænni mannvirkjagerð“.

AUKINN KOSTNAÐUR VEGNA STYTTRI LÍFTÍMA HÚSSINS

Það er auðvelt að skilja það að ef líftími húss styttist þá þýðir það að útvega þarf nýtt húsnæði fyrir sömu starfsemi fyrr sem því nemur. Sé byggingarkostnaðinum vegna byggingar hússins jafnað á styttri líftíma þess þá hækkar kostnaðurinn í hlutfalli við það á ári. Kostnaðurinn deilist þá á styttri tíma (færri ár).

Í þessum kafla er eingöngu fjallað um viðbótarkostnað sem verður vegna styttri líftími húsa.

Skólahús sem kostar fimm milljarða króna í byggingu þarf þannig að afskrifa um hundrað milljón kr. á ári að jafnaði ef endingin er fimmtíu ár. Ef endingin er hundrað ár þá deilist kostnaðurinn á helmingi lengri tíma og verður helmingi lægri að jafnaði á ári. Sama á við um önnur hús.

Hér á eftir er samanburður á aukakostnaði vegna þessa munar og einnig ef munurinn er ca. 25% eða 10%.

Forsendur útreiknings:

• Miðað við 50 ára líftíma húss = 45,0 milljónum kr./ári
• Miðað við 100 ára líftíma húss = 22.5 milljónum kr./ári.

Munurinn er 22,5 millj. kr./ári, eða 4.530 kr./ári á hvern m2.

Til að undirstrika hversu mikilvægt það er að trassa ekki það viðhald sem hefur áhrif á líftíma bygginga þá eru hér skoðaðar þrír möguleikar A, B og C.

A. 50% styttri líftíma en eðlilegt er (skólarnir tveir):

B. 25% styttri líftíma en eðlilegt er:

C. 10% styttri líftíma en eðlilegt er:

Við teljum að dæmin sem nefnd eru hér á undan sýni að þörf sé á að vanda betur til viðhalds húsa hér á landi en nú er gert til að tryggja eðlilegan líftíma þeirra.
Hver 10% lenging á líftíma bygginga skilar ein sér um 34 milljörðum króna sparnaði á ári miðað við heildarmagn bygginga landsins sem eykst hratt ef árangurinn er betri en það.

AUKINN KOSTNAÐUR ÞEGAR ILLA ER STAÐIÐ AÐ VIÐHALDSVERKUM

Eigendur leita gjarnan til einhvers verktaka sem tekur að sér viðhaldsverkefni húsa sinna. Hann er jafnvel fenginn til að meta það hvað þurfi að gera og hvað það muni kosta ef hann vinnur verkið.

Þessi aðferð til að ákveða viðhald bygginga byggir á því að þekking verktakans og heiðarleiki séu næg til að eigendur geti treyst því að mat hans geri ráð fyrir hæfilegu viðhaldi og hæfilegri greiðslu fyrir það.

Áhættuþættirnir við þessa aðferð eru:

Aukakostnað vegna þess að ekki er staðið nógu vel að viðhaldsframkvæmdum húsa er erfiðara að áætla, en þó má áætla einn þáttinn með nokkurri nákvæmni en það er sá aukakostnaður sem fellur til þegar skortir á samkeppni milli þeirra verktaka sem vilja vinna verkið.

Forsendur útreiknings:

• 1.400 kr x 564.000 m2 árlegar nýbyggingar = 790 milljónir kr./ári
• 1.400 kr x 37.670.000 m2 byggingar alls = 52.738 milljónir kr./ári

Við þetta bætist kostnaður ef verk er illa unnið eða að verktaki skilar ekki verkinu fullkláruðu vegna vanefnda eða gjaldþrota hans o.fl.

2. AUKIN KOLEFNISLOSUN VEGNA STYTTRI LÍFTÍMA HÚSSINS

Það er einnig auðvelt að skilja að kolefnislosun frá byggingu húsa eykst með styttri líftíma þeirra. Það gerðist í tilvikum Fossvogsskóla og Kársnesskóla sem entust í 50 ár.

Í þessum kafla er eingöngu fjallað um viðbótarkolefnislosun sem orsakast af styttri líftíma bygginga. Það eitt og sér veldur um 60 þúsund tonna aukalosun að jafnaði á ári á líftíma bygginga ef hann eykst um 10% og nær til allra bygginga landsins og eykst hlutfallslega með meiri styttingu á líftíma þeirra.

Hér er útreikningur á hver aukakolefnislosun verður miðað vð þennan mun og einnig við ca. 25% og 10% mun.

Forsendur:

• Miðað við 50 ára líftíma húss = 40.000 kíló CO2/ári
• Miðað við 100 ára líftíma húss = 20.000 kíló CO2/ári

• Munurinn er 20.000 kíló CO2/ári eða 8 kíló CO2/ári á hvern m2 ef líftíminn styttist um helming.

Til að undirstrika hversu mikilvægt það er að trassa ekki viðhaldið til að draga úr aukakolefnislosun vegna styttri líftíma húss þá eru skoðaðar þrír möguleikar A, B og C.
Flatarmálið sem gengið er út frá er það sem fram kemur í töflu 4 í „Vegvísi HMS að vistvænni mannvirkjagerð“ eins og áður kom fram.

A. 50% styttri líftíma en eðlilegt er (skólarnir tveir):

B. 25% styttri líftíma en eðlilegt er:

C. 10% styttri líftíma en eðlilegt er:

Við teljum að dæmin sem nefnd eru hér á undan sýni að þörf sé á að vanda betur til viðhalds húsa hér á landi en nú er gert.
Hver 10% stytting á líftíma bygginga eykur CO2 losun bygginga landsins um ca. 60 tonn á ári miðað við heildarmagn bygginga landsins og eykst hratt eftir það.

3. AUKINN HÚSNÆÐISSKORTUR VEGNA STYTTRI LÍFTÍMA HÚSA

Styttri ending bygginga kallar á fleiri nýbyggingar sem styttingunni nemur. Með réttu viðhaldi þeirra dregur þannig einnig úr húsnæðisskortinum.

Ávinningurinn af því að lengja líftíma húsa um 10% er fækkun nýbygginga um

4. AF HVERJU ER VIÐHALDIÐ SAMT TRASSAÐ OG HVERNIG MÁ RÁÐA BÓT Á ÞVÍ ?

Ástæðan fyrir því að margir eigendur átta sig ekki á þeim aukakostnaði sem fylgir því að trassa viðhald eigna sinna er líklega sú að þeir átta sig ekki á ástandinu fyrr en í óefni er komið og húsið annað hvort orðið ónýtt eins og nefnd dæmi sýna eða að þeir standa frammi fyrir mjög kostnaðarsömum viðhaldsaðgerðum. Þetta gerist þó að þessi kostnaðarauki lendi á eigendunum sjálfum. Eigendur húsanna átta sig almennt enn síður á hver afleiðing aukinnar kolefnislosunar er og vita yfirleitt lítið eða ekkert um kolefnislosun þeirra. Það kostar eigendurna ekkert nú að auka kolefnislosun húsanna og það beinist enginn hvati að þeim til að draga úr losuninni.

Allir íbúar þessa lands verða hins vegar fyrir afleiðingum aukinnar kolefnislosunar og reyndar allir jarðarbúar.

Þegar horft er til þessarar niðurstöðu þ.e. til aukins kostnaðar, aukinnar kolefnislosunar og húsnæðisskorts vegna skorts á viðhaldi húsa þá kemur upp spurningin, hvers vegna yfirvöld taka ekki þann þáttinn með í sinni vinnu við stjórnun byggingarmála í landinu. Byrjunin gæti verið að gera úttekt á ástandinu og síðan mætti fylgja því eftir með skylduskoðun húsa eftir að vissum aldri er náð.
Fyrirmyndin er lögbundin skoðun ökutækja sem hefur verið í gildi frá því elstu menn muna. Skoðun húsnæðis myndi fyrst og fremst beinast að endingu þeirra og ástandi í þeim tilgangi að draga úr kolefnislosun þeirra en gagnast um leið fleiru eins og að afla upplýsinga til að draga úr kostnaði eigenda og minnka húsnæðisskortinn.

Við bendum þeim sem málið varða á að til er mjög gott hjálpartæki sem má nota í þeim tilgangi að draga úr vandamálunum eða útiloka þau, sem er Viðhaldskerfi fasteigna. Það sýnir bæði áður nefndan kostnaðarauka og viðbótar kolefnislosun húsa ef viðhaldið er trassað. Þær upplýsingar verða sjálfkrafa til þegar gerð er viðhaldsáætlun þeirra í kerfinu.

Brýnt er að hefjast handa því ávinningurinn er ótrúlega mikill eins og er sýnt er fram á hér. Eini tilkostnaðurinn er að vanda til viðhaldsins og nota rétt hjálpartæki .

5. ÁVINNINGURINN – YFIRLIT

Ávinningurinn miðað við mismunandi árangur. Meðaltal á ári miðað við 37.670.000 m2 byggingar landsins og 564.000 m2 af nýbyggingum á ári:

Sparnaður vegna lengri líftíma húsa

Sparnaður við að standa rétt að viðhaldi bygginga

Ávinningurinn af því að standa rétt að viðhaldsverkum um 20%: 52.738 miljónir kr./ári

Minni kolefnislosun vegna lengri líftíma bygginga

Minni húsnæðisskortur vegna lengri líftíma bygginga – minni þörf á nýbyggingum.

6. TILLÖGUR TIL ÚRBÓTA

1. Gera úttekt á ástandi bygginga landsins, flokkað eftir aldri. Úrtakið verði með hæfilega stóru tilviljunarúrtaki til að leiða í ljós hvort þörf sé á átaki til að tryggja eðlilegan líftíma bygginganna í þeim tilgangi að draga úr kolefnislosun þeirra og þörf fyrir árlegar nýbyggingar í landinu.

2. Bæta við Mannvirkjalög landsins kröfum um eðlilegt viðhald bygginga í þeim tilgangi að kolefnislosun þeirra sé í samræmi við markmið og skuldbindingar landsins á CO2 losun yfir líftíma þeirra og valdi ekki húsnæðisskorti með lélegri endingu.

3. Að líftími bygginga sé ekki skertur af framangreindum ástæðum nema til komi rök fyrir því og að Mannvirkjastofnun samþykki þau rök í hverju tilviki. Markmiðið sé að draga úr kolefnislosuninni og húsnæðisskorti. Um leið lækkar kostnaður eigenda sem er aukaávinningur af aðgerðunum.

4. Komið verði á lögbundinni reglulegri ástandsskoðun bygginga þar sem byggingar verði skoðaðar frá tilteknum aldri af löggiltum aðilum sem gera eigendum og byggingaryfirvöldum grein fyrir niðurstöðunum.
Þetta þarf að útfæra nánar þannig að gerðar verði kröfur um úrbætur á viðhaldi þátta sem stytta líftíma húsa og gerð grein fyrir hvernig þeim kröfum verði fylgt eftir. Úrbótunum þarf að setja tímaramma.