Sömu vandamál og umræður hafa oft komið upp áður og má þar nefna t.d. síðasta þenslutímabil. Í framhaldi af því voru ný mannvirkjalög samþykkt. Samkvæmt framangreindri umfjöllun hefur þó ekkert áunnist í að koma í veg fyrir eða minnka galla í nýbyggingum þrátt fyrir að lög þessi hafi verið í stöðugri endurskoðun frá því að þau voru samþykkt fyrst.
Spurningin er hvort lögin þurfi frekari endurskoðunar við til að nýbyggingar verði gallalausar eða hvort gallar í nýbyggingum séu vegna þess að lögunum sé ekki fylgt.
Iðulega má heyra eða sjá athugasemdina „við munum læra af því“ þegar einhver hefur gert mistök. Það heyrist síðan sjaldnast meira um það hvort einhver hafi lært eitthvað af mistökunum eða hvort sé búið að koma í veg fyrir að þau endurtaki sig.
„Mistök bjarga mannslífum“ stóð í blaðagrein um daginn. En þau bjarga ekki mannslífum ef af þeim er ekki lært og gripið til fyrirbyggjandi aðgerða. Ef ekki er safnað upplýsingum um tíðni, alvarleika og ástæður mistakanna og gripið til fyrirbyggjandi aðgerða þá halda mistökin áfram að birtast á sama hátt og áður, eins og gerst hefur við galla í nýbyggingum á Íslandi.
Skráning þarf að fara fram á ástæðunum fyrir göllum í nýbyggingum, til að grípa megi til aðgerða til að koma í veg fyrir endurtekningu á þeim. Úrskurðarnefnd HMS ætti að hafa þetta hlutverk. Hún mundi þá greina gallana, birta yfirlit yfir þá jafnóðum og grípa til aðgerða til að þeir endurtaki sig ekki. Þannig fæst strax góð yfirsýn yfir galla í nýbyggingum í landinu sem er forsenda þess að þeim megi fækka, ásamt því að þeim er um leið fækkað með skipulögðum hætti.
MANNVIRKJALÖGIN OG FRAMKVÆMD ÞEIRRA
Manvirkjalögin hafa verið umdeild frá upphafi eins og fjöldi endurskoðunar á þeim sýnir og er ekki við því að búast að þeir sem þau fjalla um verði einhvern tíma að fullu sáttir við þau. Sem einn af þessum aðilum þá hef ég bent á ýmislegt sem mér finnst betur megi gera eins og að tryggja betur heildarframkvæmd þeirra. Einnig ætti hæfilegt lóðaframboð og gæði byggingarefna að heyra undir framkvæmd þeirra. Öllu þessu er ábótavant nú.
Um markmið mannvirkjalaganna segir svo m.a. í fyrstu grein.
„ a. Að vernda líf og heilsu manna, eignir og umhverfi með því að tryggja faglegan undirbúning mannvirkjagerðar og virkt eftirlit með því að kröfum um öryggi mannvirkja og heilnæmi sé fullnægt.
b. Að stuðla að endingu og hagkvæmni mannvirkja, m.a. með því að tryggja að þau séu hönnuð þannig og byggð að þau henti íslenskum aðstæðum.“
Til að Mannvirkjalögin og framkvæmd þeirra verði eins og hér er mælt fyrir um þarf bæði að gera á þeim lagfæringar en ekki síður að þróa framkvæmd þeirra.
Sameining Íbúðalánasjóðs og Mannvirkjastofnunar (nú HMS) gefur tækifæri til úrbóta og það sama er að segja um breytingu á Nýsköpunarmiðstöðinni. Sú starfsemi ætti einnig að hluta til að sameinast HMS að mínu mati til að ná megi þessum markmiðum.
Fleiri stofnanir sem vinna að byggingarmálefnum á vegum hins opinbera ætti að skoða í þessum tilgangi, að hluta eða öllu leyti, svo sem þann hluta af Staðlaráði sem fjallar um byggingarmálefni. Í þeirri viðleitni að ná betri árangri í byggingargreininni er til mikils að vinna að gera þar fleiri breytingar en að sameina Íblsj. og MVST.
Tvennt annað vil ég nefna hér sem ég tel brýnt að huga að til að bæta byggingarframkvæmdirnar í landinu. Annað er að samhæfa framkvæmd og eftirlit með byggingarframkvæmdum í landinu öllu og hitt er að koma á „Úrskurðarnefnd HMS“ fyrir eigendur nýbygginga að leita til, vegna galla í nýjum húsum sínum. Það síðarnefnda gæti leyst mörg mál sem nú eru tekjulind lögfræðinga og/eða skaði eiganda nýbygginganna. Þetta er mikilvægast fyrir einstaklinga sem eru að kaupa íbúðir í nýbyggingum og þekkja ekki til byggingarframkvæmda almennt.
Hafa ber í huga að flestir þeir sem kaupa fasteign í nýbyggingu ganga út frá að þær séu í lagi eins og lög gera ráð fyrir en kunna oftast ekki svör við því hvort sá sem seldi þeim eignina eigi að bæta galla hennar sem í ljós koma, eða hvort tjónið sé þeirra.
Þessi vettvangur gæti einnig haft það verkefni að taka að sér innheimtu fyrir minna tjóni húseigenda vegna galla, svo að þeir þurfi ekki sjálfir að standa í málaferlum í slíkum tilvikum.
Auk þess kemur til greina að koma á lögbundinni ástandsskoðun við afhendingu íbúða í nýbyggingum, en það er ekki lagt til hér, þar sem gallar eru ekki endilega augljósir við afhendingu íbúða og koma oft ekki í ljós fyrr en að nokkrum tíma liðnum. Sé vel staðið að framkvæmdinni þá á líka oftast að vera hægt að treysta því að við lokaúttekt standist hún lögmætar kröfur.
Bent er á að skoða þarf allar tryggingar í þessu fyrirkomulagi, en þær eru nánast gagnslausar öllum aðilum sem þurfa að leita réttar síns í ferlinu, t.d. hvað varðar upphæðir ef tjón er mikið. Ekki er nánar fjallað um það hér.
Þá skal á það bent að ef hið opinbera fer ekki að lögum við framkvæmd Mannvirkjalaganna þá er ekki við því að búast að aðrir geri það. Nánar verður fjallað um það hér á eftir.
BYGGINGARFRAMKVÆMDIRNAR
Hér reynir á hönnuði, verktaka og byggingarstjóra, en einnig á byggingaryfirvöld. Hönnuðir mæla fyrir um byggingarefni og byggingaraðferðir, verktaki vinnur verkið í samræmi við þau gögn sem hönnuður mælir fyrir um og hafa verið samþykkt af byggingaryfirvöldum og byggingarstjóri fygist með að byggt sé í samræmi við hönnunargögn, mannvirkjalög og byggingarreglugerð.
HÖNNUÐIR
Hönnuðurinn ber ábyrgð á því að það efni sem hann mælir fyrir um standist kröfur, eins og kemur fram í Byggingarreglugerð, svo sem hvort þau skuli vera CE merkt. Í nýlegri umfjöllun kom fram efi um að CE merkingin dygði vegna íslenskra aðstæðna.
Varla er hægt að ætlast til þess að hver og einn hönnuður hafi næga þekkingu til að meta það í öllum tilvikum og spurt er um það hvort Staðlaráð, sem ber ábyrgð á merkinu hér á landi, búi yfir henni.
Það gæti m.a. verið hlutverk Úrskurðarnefndar HMS að úrskurða og svara slíkum fyrirspurnum hönnuða, en þekkingin væri m.a. byggð á þeirri starfsemi sem flutt væri frá Nýsköpunarmiðstöð til HMS.
Hönnuðir bera ábyrgð á því að sú útfærsla, sem þeir mæla fyrir um, virki í samræmi við hlutverk sitt, lög og reglugerðir.
VERKTAKAR
Oftast er það verktakinn sem fær skömm í hattinn ef gallar koma fram í byggingu og því miður er ábyrgðin á þeim oft hjá honum. Dæmi var t.d. nefnt í umfjölluninni um vitlausan halla á gólfi þar sem vatnshalli átti að vera, ónýtt parkett sem var of snemma lagt og að verktaki hafi verið gjaldþrota þegar átti að sækja til hans bætur.
Verktakinn ber ábyrgð á því að byggt sé samkvæmt teikningum, lögum og reglugerðum og það á ekki að vera þörf á því að kaupandinn að leggi í mikinn kostnað og tíma til að sækja bætur vegna galla sem seljandi (verktaki) ber augljóslega ábyrgð á.
Hér er því aftur vísað til stofnunar Úrskurðarnefndar HMS sem hefði það hlutverk að úrskurða um galla og hver beri ábyrgð á þeim og einnig að aðstoða hinn almenna íbúðarkaupanda í nýbyggingum við að leita réttar síns.
BYGGINGARSTJÓRAR
Við allar leyfisskyldar framkvæmdir er byggingarstjóri og er hans hlutverk samkv. 27. gr. Mannvirkjalaga nr. 160/2010 eftirfarandi:
„Byggingarstjóri er faglegur fulltrúi eiganda við mannvirkjagerð og starfar í umboði hans samkvæmt skriflegum ráðningar- eða verksamningi við eiganda. Byggingarstjóri skal gæta réttmætra hagsmuna eigenda gagnvart byggingaryfirvöldum, hönnuðum, iðnmeisturum og öðrum sem að mannvirkjagerðinni koma.“
Og í 29 gr. má m.a. lesa:
„Byggingarstjóri skal hafa virkt eftirlit með því að þeir sem koma að byggingu mannvirkis fylgi samþykktum hönnunargögnum, verklýsingum og ákvæðum laga þessara, (laga um byggingarvörur) og reglugerða sem settar eru á grundvelli þeirra.“
Ekki ætti að vera vafi á stöðu og skyldum byggingarstjóra samkvæmt þessu og ætti það að tryggja gallalausar eða gallalitlar nýbyggingar. En svo er greinilega ekki. Hvorki opinberir aðilar eða aðrir fara eftir þessum lögum. Byggingarstjórinn sem á að starfa í umboði eiganda er iðulega starfsmaður verktakans þar sem eigandinn og verktakinn er sitt hvor aðilinn og einnig þar sem þeir eru sami aðilinn.
Í báðum tilvikum er byggingarstjórinn í þeirri stöðu að hafa eftirlit með vinnuveitanda sínum sem setur hann í ómögulega stöðu gagnvart honum.
Ef opinberir aðilar fara ekki að lögum, hvernig geta þeir þá gert kröfu um að aðrir geri það ?
AÐGERÐIR TIL AÐ KOMA Í VEG FYRIR GALLA Í NÝBYGGINGUM OFL.
- Tryggja samræmi á kröfum um gæði og eftirlit á öllum stöðum á landinu.
- Tryggja gæði byggingarefna t.d. með því að hönnuðir geti beint fyrirspurnum til HMS um þau ef vafi er á gæðunum (Eftir sameiningu HMS og Nýsköpunarmiðstöðvar, um CE-merkingar og um mat vegna ísl. séraðstæðna).
- Tryggja gjaldfrjálsan aðgang allra framkvæmdaraðila í byggingum að íslenskum byggingarstöðlum til að auðvelda þeim að fylgja og fara eftir þeim, einnig litlu framkvæmdaraðilunum.
- Tryggja hæfilegt lóðaframboð hagstæðra lóða (lagabreytingar).
- Að koma á fót starfsemi með hag hins almenna íbúðarkaupanda í huga, sem væri úrskurðarefnd HMS sem úrskurði um ábyrgðir á göllum í nýbyggingum. Þessi nefnd fylgdi þessum kröfum eftir fyrir íbúðareigendur eða vísaði þeim í réttan farveg í samræmi við sinn úrskurð.
- Úrskurðarnefndin skrái alla tilkynnta galla, birti reglulega yfirlit yfir þá (mánaðarlega/jafnóðum) og tillögur til yfirvalda út frá því um aðgerðir til að koma í veg fyrir að þeir endurtaki sig (minnst árlega).
- Breyta Mannvirkjalögum þannig að byggingarstjóri verði á vegum sjálfstæðs aðila (eða HMS), til að tryggja óvilhallt eftirlit, þar sem eigandi og verktaki er sami aðilinn,.
- Hönnuðir – HMS skrái hönnunargalla, taki saman yfirlit yfir þá greini og meti og komi á fyrirbyggjandi aðgerðum við þeim
- Verktakar – HMS skrái galla við framkvæmdir, taki saman yfirlit á þeim greini þá og meti og komi á fyrirbyggjandi aðgerðum við þeim
- Fylgja því eftir að staða Byggingarstjóra sé virt og sé virk samkvæmt 27 gr. Mannvirkjalaga.