Skipulag húsnæðismála á Íslandi, eða skipulagsleysi
VANDINN EYKST VEGNA SKORTS Á STJÓRNUN
Skortur á íbúðum er mikið í umræðunni um þessar mundir og ekki að ástæðulausu. Velta menn fyrir sér íbúðaskortinum og fasteignaverði, sem hækkar nú langt umfram hækkanir á öðru í þjóðfélaginu.
Loforð stjórnmálamanna og sveitastjórnarmanna um að skila íbúum landsins þúsundum íbúða á hagstæðu verði hefur í staðinn skilað auknum skorti á íbúðum og hækkandi verði.
Á árinu 2016 var t.d. byrjað á byggingu 1133 íbúða á landinu, sem er um helmingur þess sem þarf í venjulegu árferði. Vandinn vex því enn í stað þess að minnka.
Fyrir ári kynnti Hannarr ehf þá niðurstöðu að á þeim tíma vantaði 4.000 íbúðir á landinu. Mat fyrirtækisins var að þörfin fyrir nýjar íbúðir á landinu væri rúmlega 2000 íbúðir á ári (2300).
Mat Hannarrs nú er því að skorturinn sé komin yfir 5.000 íbúðir
Einnig er það mat Hannarrs ehf. að fullreynt sé að sveitafélög landsins ráði við þetta verkefni og að koma þurfi á yfirstjórn þess sem skilar sér í framtíðarlausn íbúðarbygginga.
Fimm þéttbýliskjarnar eru t.d á höfuðborgarsvæðinu þar sem skorturinn er mestur og virðast þau ekki hafa neitt heildarskipulag á lóðarframboði, hvað þá að því sé stjórnað út frá heildarþörfum íbúanna.
EKKI FLÓKIÐ AÐ LEYSA SKORTINN
Verkefnið sem er að stjórna því að hæfilegt framboð sé af lóðum af mismunandi gerðum á hverjum tíma, sem mæti kröfum markaðarins um stærð íbúða og verð þeirra er ekki flókið. Grunnupplýsingarnar liggja fyrir til langs tíma og einnig upplýsingar um það sem hefur áhrif á þörfina til skemmri tíma.
Stærsta sveitafélag landsins, Reykjavík, hefur undanfarin ár kynnt áform um að fjölga íbúðum í byggingu í borginni til að leysa þann skort sem er þar á íbúðum. Þetta hefur ekki orðið raunin, í staðinn hefur skorturinn vaxið ár frá ári. Aðalástæðan er skortur á lóðum á þeim kjörum sem markaðurinn ræður við.
Vegna þessa fer íbúðarverð á svæðinu hækkandi eins og lögmál markaðarins kennir.
Það virðist ekki vera flókið að takast á við þetta verkefni sem er að:
1. Viðurkenna hver þörfin sé á nýjum íbúðum
2. Greina hæfilega stærð og verð nýrra íbúða
3. Leggja til lóðir sem passa við þessa þörf
Fyrsti þátturinn er títt í umræðunni þ.e. skorturinn á nýjum íbúðum. Þeir sem taka þátt í þeirri umræðu eru sammála um skortinn, þó að nefndur sé mimunandi fjöldi íbúða í þeirri umræðu. Vitað er að þörfin á nýjum íbúðum á landinu er meira en 2000 íbúðir á ári og uppsafnaður vandi er yfir 5000 íbúðir. Á árinu 2016 var byrjað á byggingu helmingi af ársþörfinni og enn færri í sex af sjö árum þar á undan.
HVAÐ VERÐUR UM UNGA FÓLKIÐ OKKAR ?
Þegar við höfum hrakið unga fólkið okkar úr landi, með því stjórnleysi í húsnæðismálum sem hér er lýst, þá skulum við ekki reikna með að nema hluti þess komi til baka. Á nokkrum árum fækkar þannig unga vel menntaða fólkinu okkar á meðan þjóðin eldist. Hver á þá að halda þjóðfélaginu uppi ?
BYGGJUM 30% ÓDÝRARI ÍBÚÐIR
Það sést vel að byggingarkostnaður og verð fasteigna fara illa saman. Þar kemur auðvitað margt til og er lóðarkostnaður og lóðaframboð stór þáttur í þeirri þróun. Þegar lítið framboð er af lóðum er lítið byggt og þá hækkar eftirspurnin verð fasteigna eins og nú gerist. Þegar þar við bætist að höfuðáherslan er lögð á dýrar lóðir, sem er afleiðing þéttingar byggðar, þá hækkar verðið enn frekar.
Lausleg skoðun á söluverði fasteigna á mismunandi stöðum í Reykjavík sýnir að þar sem þétting byggðar stendur aðallega yfir, er fasteignaverðið 40-50% hærra en t.d. í Úlfarsárdal (úthverfi), og er jafnvel 90-100% hærra eins og við Laugaveg.
Sé gengið út frá að byggingarkostnaðurinn sjálfur sé svipaður á þessum stöðum þá er niðurstaðan að lóðarkostnaðurinn sé um 13% af verði fjölbýlishúss í úthverfi, um 38% á þéttingarsvæðum í Reykjavík og um 55% við Laugaveginn.
Söluverð íbúða og lóðarkostnaður
Úthverfi Þéttingarstaðir Laugavegur
Söluverð kr/m2 390 kr/m2 550 kr/m2 750 kr/m2
Lóðarkostnaður 51 kr/m2 211 kr/m2 411 kr/m2
Lóð hlutf. af söluv. 13% 38% 55%
Hefði Reykjavíkurborg þannig úthlutað lóðum fyrir 4.000 íbúðir, 75 m2 að stærð í Úlfarsárdal hefði það sparað kaupendum þeirra 48 miljarða króna í heild og borgin haft um leið tekjur af þeim upp á 15,3 miljarða kr. Hver íbúð hefði kostað um 30 miljónir kr. á verðlagi nú, sem hefði vafalaust lækkað enn frekar við mikið framboð íbúða.
SPARAÐUR UM 10 MILJÓNIR KR. Á ÍBÚÐ
Á framangreindum tölum sést að það er um 30% ódýrara að kaupa íbúð í úthverfi höfuðborgarsvæðisins en á þéttingarsvæðunum. Það er meira 10 miljónir kr. miðað 75 m2 íbúð (nettó). Þetta er ríflega sú upphæð sem rætt er um að ungt fólk þurfi til að festa sér íbúð.
Er ekki kominn tími til að fara að stjórna þessum málaflokki.