Þetta er það málefni sem IÐAN fræðslusetur leitar svari við á byggingardegi sínum 4. nóvember nk. Þessari spurningu hafa húsbyggjendur spurt frá því að ég fór að fylgjast með byggingarmálefnum og örugglega frá því að menn fóru yfirleitt að byggja sér hús til að búa í.
Þannig mun það verða áfram sem er gott. Þannig skapast stöðugt aðhald að þeim sem byggja og selja byggingar og hvetur þá til að leita hagkvæmra lausna sér og sínum viðskiptavinum til hagsbóta.
Hér verður fjallað um hvort og þá hvernig væri hægt að ná árangri á þessu sviði í dag.
SAMANBURÐUR Á BYGGINGARKOSTNAÐI Á ÍSLANDI OG Í SVÍÞJÓÐ 
Hér er farin sú leið að bera saman byggingar-kostnað og viðbótarkostnað húsbyggjenda í Svíþjóð annars vegar og á Íslandi hins vegar. Upplýsingarnar frá Svíþjóð eru af heimasíðu samtakanna Byggahus.se, sem er neytendasíða fyrir þá sem standa í byggingum og viðhaldi húsa. Meira en 250 þúsund manns fylgjast með síðu samtakanna vikulega.
Borinn er saman kostnaður við að byggja 150 m2 einbýlishús í þessum löndum. Kostnaðurinn í Svíþjóð er meðaltalskostnaður margra húsa frá stærri borgum og minni stöðum. Þar sem verðmunur er mikill er gefið upp hæsta og lægsta verð innan sviga.
Tölur frá Íslandi byggjast á rauntölum um verktakakostnað og á rauntölum um viðbótarkostnað frá viðkomandi aðila og miðast í flestum tilvikum við Úlfarsárdal í Reykjavík.
Fjármagnskostnaður miðast við uppgefinn vaxtakostnað íslensks banka.
Byggingarkostnað má flokka sem verktakakostnað og viðbótarkostnað og er viðbótarkostnaðurinn gjöld sem húsbyggjandinn þarf að greiða öðrum en verktakanum sem vinnur við bygginguna. Um er að ræða greiðslur til 
sveitastjórnar vegna gatnaframkvæmda ofl., til veitna vegna tengigjalda, til eftirlitsaðila, banka ofl.
Það sem vekur fyrst athygli við samanburðinn er að byggingarkostnaður (verktaka-kostnaður) virðist vera svipaður í Svíþjóð og á Íslandi á meðan viðbótarkostnaðuinn er u.þ.b.fjórfalt hærri á Íslandi. Augunum verður því beint að þessum þætti hér og leitað skýringa á því.
Ef viðbótarkostnaðurinn væri sá sami á Íslandi og í Svíþjóð þá væri byggingarkostnaðurinn 16-30% lægri hér, samkvæmt þessum samanburði.
Í hverju liggur munurinn ?
Tveir liðir skera sig greinilega úr en það er annars vegar fjármagnskostnaðurinn og hins vegar lóðagjaldið.
Fjármagnskostnaður er um 5,4 miljónir á Íslandi ef byggingartíminn er 1,5 ár á meðan hann er 0,6 miljónir kr. í Svíþjóð, en þar er byggingartíminn 9 mánuðir. Þarna munar 3,9 miljónum króna.
Lóðagjald er 11,8 miljónir kr. á Íslandi og er þá miðað við Úlfarsárdal, á meðan það er 0,6 miljónir kr. í Svíþjóð og er munurinn þar 11,2 miljónir kr.
Samtals munar á þessum tveimur liðum um 15 miljónum króna sem er u.þ.b. 22% af byggingarkostnaði þessa húss.
FYRRA SVARIÐ VIÐ SPURNINGUNNI ER ÞVÍ:
Ódýrari byggingar verða tæplega til á Íslandi á meðan bankar og sveitafélög skattleggja húsbyggjendur á þann hátt sem hér er lýst og það munu þeir gera á meðan þeir komast upp með það trúi ég.
HVAÐ ERU ÞETTA MIKLIR PENINGAR OG HVERT FARA ÞEIR
Í áætlunum sveitafélaga á höfuðborgarsvæðinu frá árinu 2015 má 
lesa um upp-byggingaráform þeirra upp á ca. 1800 íbúðir á ári næstu árin, sem virðist vera raunhæft miðað við þær forsendur sem gengið var út frá við gerð áætlunarinnar.
Til skemmri tíma er þó um verulegt vanmat að ræða eins og fram hefur komið í umræðunni að undanförnu, vegna uppsafnaðrar þarfar á húsnæði nú.
Ef við göngum út frá því að meðalíbúðin kosti 30 miljónir kr. í byggingu á Íslandi þá kosta 1800 íbúðir 54 miljarða kr. Ef húsbyggjendur gætu sparað sér 16-30% af þeirri upphæð og byggt fleiri íbúðir fyrir mismuninn þá mætti byggja 2143 – 2571 íbúð í stað þessara 1800. Ekki veitir okkur af.
Meðaltal lóðakostnaðar allra íbúðabygginga í Reykjavík myndi væntanlega sýna verulega hærri upphæðir en hér eru nefndar, þar sem hér er miðað við Úlfarsárdal, en þær tölur liggja ekki fyrir.
Ekki er hér verið að leita að nákvæmum tölum. Til að nálgast þær þyrfti að leggja í verulega meiri vinnu en hér var gert. Niðurstaðan yrði væntanlega eftir sem áður sú að báðir liðirnir sem hér eru nefndir eru miklu hærra verðlagðir á Íslandi en í Svíþjóð og að munurinn sé enn meiri en hér kemur fram.
FYRSTA MARKMIÐINU UM ÓDÝRARI BYGGINGAR ER ÞEGAR NÁÐ
Árið 2010 tóku gildi Mannvirkjalög og tveimur árum síðar byggingarreglugerð sem byggði á þeim. Við skoðun á þessum lögum og reglugerð komu í ljós þættir í þeim sem höfðu veruleg áhrif á byggingarkostnað en skiluðu engum, litlum eða umdeildum ávinningi.
Nefna má auknar kröfur um einangrun sem dæmi. Til að mæta þeim kröfum hefði þurft að stækka brúttóstærðir bygginga marktækt til að fá sama íbúðarrými og áður. Kostnaður vegna þessa var meiri en sparnaður í húshitun hefði nokkurn tíma getað orðið.
Fjórar atrennur voru gerðar að þessum lögum og reglugerð til að ná fram sparnaði og sú síðasta var gerð fyrr á þessu ári. Þessar breytingar skiluðu sér í 10-20% sparnaði á byggingarkostnaði.
NÆSTU TVÖ MARKMIÐIN ERU FRAMUNDAN
Að ná fyrsta markmiðinu tók 4-6 ár, en að því verður örugglega búið í næstu áratugi. Sparnaðurinn fyrir þjóðfélagið verður væntanlega mældur í tugum ef ekki hundruðum miljarða kr. þegar upp verður staðið.
Sparnaður húsbyggjenda við næstu tvö markmiðin sem hér eru kynnt, þ.e. fjármagnskostnaðinn og lóðagjöldin, verða einnig mæld þegar þar að kemur í tugum eða hundruðum miljarða kr. ef markmiðin nást. Sparnaðurinn mun síðan halda áfram að skila sér til þeirra sem munu kaupa þessar byggingar, þar sem þeir munu ekki þurfa eins há lán til kaupanna, sem sparar þeim fjármagnskostnað á meðan greitt er af lánunum.
MARKMIÐ NR. 2 – lækkun fjármagnskostnaðar.
Einu sinni var fjármagnskostnaður lágur á Íslandi, hugsið ykkur, en það er mjög langt síðan, eða meira en 30 ár. Þá fundu íslenskir fjármálasérfræðingar landsins upp verðtrygginguna og síðan hefur fjármagnskostnaður verið hár hér á landi, bæði verðtryggður og óverðtryggður. Og ekki bara hár heldur himinhár þannig að í dag greiða íbúðaeigendur á Íslandi 7,4% vexti + á meðan t.d. íbúðarbyggjandi í Svíþjóð greiðir um 2% vexti.
Miðað við 1,5 ár í byggingartíma á Íslandi samsvarar þessi munur u.þ.b. 6% af byggingarkostnaði.
MARKMIÐIÐ NR. 3 – lækkun lóðarkostnaðar.
Einu sinni var lóðakostnaður líka lágur á Íslandi og það er ekki eins langt síðan, eða á bilinu 10-15 ár. Þá létu sveitafélögin sér nægja að láta húsbyggjendur greiða svo kallað gatnagerðargjald, sem átti að duga fyrir gatnaframkvæmdum og lögnum í götum, vegna byggingarinnar. Svo datt sveitarstjórnarmönnum það snjallræði í hug á þenslutímanum upp úr aldamótunum að hugsanlega væri hægt að hafa meira upp úr þessum viðskiptum.
Umsækjendum var boðið að bjóða í lóðir sem þeir gerðu og 2-3 faldaði það tekjur sveitafélaga af lóðasölunni. Reyndar var þetta ekki lóðasala því lóðirnar voru eftir sem áður í eigu sveitafélaganna.
Eftir þenslutímann lækkuðu þessi gjöld ekki aftur heldur héldust þau óbreytt. Þetta varð m.a. til þess að mjög dró úr byggingu íbúða og stóð það yfir í 5-6 ár þ.e. 2009 til 2015. Nú hefur veislan hafist að nýju og eru lóðir farnar að seljast og lóðagjöldin að hækka. Spurningin er hversu lengi stendur veislan í þetta skiptið.
Í áður nefndum samanburði við Svíþjóð kom fram að gatnagerðargjald þar væri á bilinu 30-400 þúsund SEK fyrir venjulegt einbýlishús eða rúmar 5,3 miljónir kr. íslenskar þar sem það er hæst sem er í stórborgum Svíþjóðar. Í Reykjavík er hliðstætt gatnagerðargjald 6,8 miljónir kr. og lóðagjald samtals 11,8 miljónir kr.
Reykvíkingur sem byggir sé hús upp í Úlfarsárdal greiðir þannig meira en helmingi hærra gjald fyrir lóðina sína en svíinn greiðir þar sem lóðagjöldin eru hæst í Svíþjóð. Meðalgjaldið samkvæmt yfirliti Byggahus.se er hins vegar ekki nema 45 þús SEK. eða um 600 þúsund kr. íslenskar.
Íslendingurinn er þannig að greiða um 17% af byggingarkostnaði við byggingu 150 m2 einbýlishúss í lóðagjöld á meðan svíinn greiðir á bilinu 1-8%. Mismunurinn er á bilinu 9-16% af byggingarkostnaði svona húss.
SEINNA SVARIÐ VIÐ SPURNINGUNNI ER ÞVÍ:
Ódýrari byggingar – þær gætu orðið til – og verið 16-30% ódýrari en þær eru nú.
Spurningin er bara hvort þeir sem hafa möguleikana séu tilbúnir að gera þær breytingar sem þarf til að ná markmiðum nr. 2 og 3. Það voru þeir vissulega tilbúnir að gera þegar barist var fyrir markmiði nr. 1. sem hafðist.
VIÐBÓTAR BYGGINGARKOSTNAÐUR Á ÍSLANDI OG HEILDARKOSTNAÐUR
