Á miðju síðasta ári varpaði Hannarr ehf. fram í grein spurningunni um það hvert Íslendingar væru að stefna í húsnæðismálum ? Mat fyrirtækisins þá var að 2-3000 íbúðir vantaði á landinu til að mæta eðlilegri eftirspurn eftir nýjum íbúðum. Sögulegt meðaltal nýbygginga á landinu er 1500 til 2000 íbúðir á ári. Á árinu 2014 var byrjað á byggingum 582 íbúða og hefur því þörf á nýjum íbúðum aukist um a.m.k. 1000 íbúðir á árinu 2014. Að auki hefur nú bæst við þörf á íbúðum til að hýsa erlent ferðafólk.
VERÐ ÍBÚÐA HÆKKAR NÚ UMTALSVERT
Frá desember 2013 til sama tíma 2014 hækkaði íbúðarverð um 9,3%, samkvæmt tölum Þjóðskrár. Á sama tíma hækkaði vísitala launa um 6,6%, vísitala byggingarkostnaðar um 1,3% og neysluverðsvísitalan um 0,8%. Samkvæmt því hefur verð íbúða hækkað umtalsvert umfram byggingarkostnað á þessum tíma og verðlag almennt, eða á bilinu 8-9%.
Hækkandi verð kemur ekki á óvart vegna áðurnefnds skorts á íbúðum, en það sem kemur kannske á óvart er að ekki skuli vera byggt meira við þessar aðstæður. Hægt er að velta fyrir sér ástæðunum fyrir því ?
OPINBERIR AÐILAR HÆKKA BYGGINGARKOSTNAÐINN
Rætt er um að kaupendur fái neitun um lán til kaupa á íbúðum á þeirri forsendu að þeir standist ekki greiðslumat, jafnvel fólk í góðri vinnu með góða menntun að baki. Mat lánastofnana er að þessir kupendur hafi ekki nægar tekjur til að standa undir kaupum og rekstri íbúða.
Að hækka launin er eilífðarbarátta launþega og stendur nú einmitt yfir slík barátta. Ef sú hækkun ætti að duga fólki til að geta í auknum mæli keypt sér húsnæði, þá er nokkuð ljóst að sú hækkun þyrfti að vera mun meiri en reikna má með að samningar náist um.
Að lækka byggingasrkostnað er oft rætt um og þó að erfitt sé að halda því fram að byggingarkostnaður sé hár á Íslandi, þá má benda á þætti sem gætu dregið umtalsvert úr honum, en það er annars vegar lóðarkostnaðurinn og hins vegar kröfur opinberra aðila til húsbygginga.
Lóðakostnaður vegur nú á bilinu 15-20% af byggingarkostnaði sem er meira en helmingi meira en hann gerði fyrir nokkrum árum. Sveitafélögin gætu mætt húsbyggjendum með lækkun þessara gjalda og nægu framboði af lóðum. Þau mundu á móti fá í vasann einhvern sparnað í minni húsaleigustyrkjum.
Kröfur opinberra aðila sem birst hafa í lögum og reglugerðum hafa einnig vaxið mikið undanfarið, eins og þeir vita sem fylgst hafa með byggingarmálefnum. Samtals hafa þessar auknu kröfur aukið byggingarkostnaðinn verulega og er þar talað um tugi prósenta.
VAXTAKOSTNAÐURINN VEGUR ÞÓ MEST
Til viðbótar framansögðu kemur hinn séríslenski vaxtakostnaður, en hann fylgir síðan fasteignarláninu yfir lánstímann og virðist vera ógerlegt fyrir stjórnmálamenn að hafa áhrif á hann. Þannig eru aukagjöld lögð á þá sem koma sér upp þaki yfir höfuðið og færð lánastofnunum.
Tökum sem dæmi 115 m2 íbúð sem kostar í dag um 30 miljónir króna. Lánastofnanir rukka 6,5% vexti af láninu (og þaðan af hærri), eða 163 þúsund krónur á mánuði. Vilji lánþeginn borga niður lánið t.d. á 30 árum, þá er upphæðin 246 þúsund krónur á mánuði.
Vaxtakostnaður á Íslandi er 2-3 sinnum hærri af húsnæðislánum en gerist í þeim löndum sem við viljum bera okkur saman við. Raunvextir voru t.d. 2-5 prósentustigum hærri á Íslandi en í öðrum Evrópulöndum, samkvæmt athugun Neytendasamtakanna árið 2005 og er munurinn trúlega enn meiri nú. Í dæminu hér á undan væri vaxtakostnaðurinn 54 til 82 þúsund krónur ef það væri veruleikinn, en ekki 163 þúsund kr. eins og raunin er.
Þetta mætti kalla launahækkun um 50 – 150 þúsund krónur á mánuði frá því sem nú er og væri launagreiðandinn sá sem lánaði til kaupanna/byggingarinnar. Launadeilur væru þar með leystar, greiðslumat húsbyggjenda stæðist kröfur og verðlagshækkanir væru engar.
Einnig mætti velta fyrir sér hver borgi í raun vextina, þegar vaxtabætur og húsnæðisbætur eru teknar inn í myndina.
HVAÐ ER HÆGT AÐ GERA TIL AÐ HJÓLIN FARI AÐ SNÚAST ?
Sú umræða sem verið hefur um að nú sé rétt að hefja byggingu leiguíbúða í stórum stíl er ekki ný, hún kemur upp öðru hvoru þegar þrengir að í þjóðfélaginu. Það sem er rangt við þá umræðu er að það skipti máli hver á fasteignina. Að vísu hugsar íbúðareignandi að jafnaði betur um sína eign og gerir oft hluti sjálfur sem annars væru aðkeyptir, sem dregur hvoru tveggja úr rekstrarkostnaði.
Ekki skiptir máli með tilliti til reksturs íbúðarinnar, hver á þá peninga sem bundnir eru í henni og er því ekki rætt hér sérstaklega um leiguhúsnæði.
Niðurstaða þessara hugleiðinga er að opinberir aðilar geti átt stóran þátt í að fjölga íbúðum og það sem hefði mest áhrifin væri að draga úr fjármagnskostnaði.